De huizenprijzen dalen dus is het gemakkelijker om een huis te kopen, bijvoorbeeld voor starters. Die redenering klopt niet. Tegenover de beperkte prijsdaling van woningen staat de hypotheekrente die oploopt, banken die hun voorwaarden aanscherpen en de inflatie die het besteedbaar inkomen aanvreet. De Europese huizenmarkt zit juist op slot en we vragen ons af waarom overheden niet kordater optreden.
De huizenprijzen stegen de afgelopen tien jaar naar recordhoogte. De terugval die we nu zien is beperkt. Door de zeer lage hypotheekrente was de vraag naar woningen lange tijd ongekend groot. Het aanbod was niet toereikend. Nu verbetert het aanbod, maar is de betaalbaarheid het probleem.
Ook al houdt de werkgelegenheid zich goed, toch zien banken de economie teruglopen en achten de kans groter dat mensen meer moeite krijgen om hun maandelijkse woonlasten te betalen. In alle grote Europese economieën zien we dat banken terughoudender zijn met het toekennen van hypotheken. Liever versterken ze hun buffers om probleemleningen aan te pakken.
Door de terughoudendheid van banken en de stijgende rente, blijft het voor lagere inkomens en jonge starters moeilijk om een passende (betaalbare) woning te vinden. Ook omdat het aanbod van goedkopere starterswoningen of sociale huurwoningen beperkt is. Het probleem van betaalbare woningen speelt in Zuid-Europa iets minder, maar ook daar is het lastig voor lagere inkomens om een lening te krijgen.
Kijken we naar de sociale huisvesting in de EU-landen dan is daar de afgelopen tien jaar weinig progressie geboekt. In België bijvoorbeeld haalt minder dan helft van de gemeenten de norm voor sociale woningen. Netto is het aantal sociale woningen nauwelijks gestegen, terwijl de wachtlijst nagenoeg verdubbelde. Toch heeft de Vlaamse overheid de mond vol over ‘versnellen’ en ‘capaciteit verhogen’ maar in de praktijk gebeurt dat maar mondjesmaat. Dat geldt ook voor andere landen als Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.
Volgens onze researchafdeling zijn de overheidsuitgaven voor (sociale) huisvesting de afgelopen 15 jaar grotendeels gelijk gebleven ten opzichte van het bbp (0,4%). De grootste economieën hebben zelfs hun relatieve uitgaven voor huisvesting verlaagd: Duitsland ging van 0,5% van het bbp in 2009 naar 0,4% in 2021, Frankrijk van 1,0% naar 0,9% in dezelfde periode en Spanje van 0,1% naar 0,0%. Italië bleef in beide jaren stabiel op 0,0%.
De huisvestingsmaatregelen van overheden staan in schril contrast met de kordate steunpakketten die in no time zijn opgetuigd voor de coronacrisis en daarna voor de energiecrisis. Volgens onze onderzoekers is de crisis in de sociale woningbouw dermate urgent dat ook hier ingrijpende maatregelen nodig zijn om te komen tot een goed functionerende structuur voor sociale woningbouw en de huurmarkt. Vooral de komst van betaalbare sociale huurwoningen zou een flinke stap voorwaarts zijn.
Van private investeerders is weinig soelaas te verwachten. Eerst corona, daarna de oorlog in Oekraïne; het zijn lastige jaren voor vastgoedontwikkelaars. Hoge materiaalkosten en toeleveringsketens die overhoop liggen maken bouwprojecten moeilijk te budgetteren. Nu de Europese economie inzakt zullen vastgoedpartijen zich niet haasten om nieuwbouwprojecten op te starten. Dat maakt de vooruitzichten voor lagere inkomens op een geschikte woning er niet florissanter op.
