Huizenprijzen dalen in 2023 tot -8% in eurozone

De komende twee jaar dalen de huizenprijzen in de eurozone. Nederland en Duitsland lopen daarbij voorop en moeten rekening houden met een daling van -8% tot eind 2024. Dat stellen wij in ons recent rapport over de perspectieven van de Europese huizenmarkt. Volgens een Belfius-studie zou er voor België in 2023 een neerwaartse correctie optreden van 2 à 3% nadat 2022 nog een stijging kende van 5%.

Belgische huiseigenaars, en die vormen toch zo’n 72% van de bevolking, mogen echter gerust zijn over de waarde van hun huizen. Zowat 850.000 Belgen bezitten ook nog eens 2 of meer woningen. De reële waarde van woningen is in 2022 gezakt, gezien de nominale waardestijging van 6,1 % niet opweegt tegen een gemiddelde inflatie van 9,1% voor 2022. Ook de verkooptijd loopt op, wat betekent dat de onderhandelingsmacht van de verkoper gedaald is.

“Maar de nominale waarde van woningen zal amper dalen. Deze trend zal zich in 2023 verderzetten. In de omringende landen mag men zich nog meer zorgen maken”, zegt Johan Geeroms, onze Directeur Risk Underwriting Benelux. Duitsland krijgt de hardste klappen. De gemiddelde waarde van woningen steeg er de afgelopen 7 jaar met 50%. In landen als Spanje en Italië blijft de prijsdaling beperkt. Maar ook Nederland zit in hetzelfde schuitje als Duitsland.

Stabiele Belgische huizenmarkt

De meeste huiseigenaars in België, een fiscaalgunstige hypothecaire lening afsluiten voor een woning waarvan een deel nog met eigen kapitaal, en de aflossing op basis van een annuïteit gebeurt met een hoge intrestbetaling en lage kapitaalaflossing aan het begin van de looptijd en vica versa aan het einde. “België kent nog steeds een vrij stabiele huizenmarkt met relatief weinig spectaculair fluctuerende prijzen of prijscorrecties. We geloven wel dat er een afkoeling komt van de vastgoedmarkt door de stijgende hypotheekrente, hoge inflatie en de energiecrisis. We verwachten dat de stijging van de woningprijzen in 2023 lager zal zijn dan de inflatie, zonder te kunnen voorspellen of er ook een gemiddelde prijsdaling in euro’s komt”, aldus Johan Geeroms.

Tweedeling

Maar door de energiecrisis en de overheidsrichtlijnen om sneller energetisch te renoveren, ontwikkelde er zich een tweedeling in de huizenmarkt.

Enerzijds zijn er de gegeerde huizen met een EPC A- of B-label w.o. nieuwbouwwoningen maar ook gerenoveerde woningen van voor de inflatoire opleving. De beste energiescore kan de verkoopprijs van een quasi instapklare woning met A-label tot 18% doen stijgen tegenover een woning met EPC D, blijkt uit de recente ERA barometer, uit onderzoek van ERA met Universiteit Antwerpen en KU Leuven. Wie het zich kan veroorloven, betaalt dus met plezier die meerkost omdat het de renovatiestress bespaart en gemoedsrust voor jaren geeft. Daarenboven zijn alle isolatiematerialen fors duurder geworden.

Anderzijds zijn er de bestaande, verouderde woningen die energetisch niet voldoen en die binnen de 5 jaar energiezuinig moeten gerenoveerd worden. Mensen schrikken ervoor terug om woningen met een F- of E-label aan te kopen. Dit gezien de renovatieplicht, de hogere rentevoeten voor leningen en een inflatie die de prijzen van bouw- en isolatiematerialen de hoogte injaagt. Uit een recente ING-enquête blijkt dat 50% van de Belgen geen woning met slechte EPC-score wil kopen, en 36% alleen als er nog voldoende budget overblijft voor energetische renovatie. De discrepantie tussen die twee uiterste types van woningen leidt dus ook tot een opvallend prijsverschil op basis van EPC-score.

“Door het overaanbod van deze verouderde woningen stijgt de onderhandelingsmarge van de koper en zie ik de prijs van deze woontypes op termijn significant dalen. Er worden ook meer en meer woningen afgebroken om als bouwgrond te worden verkocht, met de optie om aan 6% BTW een nieuwbouw te zetten. Voor jonge mensen en kwetsbare huishoudens blijft de betaalbaarheid van woningen evenwel een probleem waarover ook de overheid zich zal moeten buigen”, aldus Johan Geeroms.