08 Luglio 2025
Il dilemma degli immobili a impatto climatico zero
Sommario
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Il settore immobiliare residenziale è uno dei principali contributori alle emissioni di gas serra in Europa
La decarbonizzazione delle abitazioni è fondamentale per raggiungere la neutralità carbonica, ma presenta sfide complesse a causa del patrimonio edilizio obsoleto della regione, degli elevati costi di ristrutturazione e della frammentazione delle strutture proprietarie. Nelle principali economie europee (Germania, Francia, Italia, Spagna e Paesi Bassi), le emissioni dirette delle abitazioni rappresentano dal 7% (Spagna) al 14% (Germania) del totale nazionale, pari o addirittura superiori alle emissioni industriali. Se si includono le emissioni indirette, questa quota può raddoppiare, sottolineando l'impatto climatico sistemico del settore.
In uno scenario di zero emissioni nette, i prezzi delle case potrebbero essere più alti di 10 pb (Francia) e 50 pb (Germania)
In uno scenario di zero emissioni nette, entro il 2030 si prevede che l'effettiva carbon tax nel settore immobiliare sarà in media dell'80% più alta rispetto allo scenario probabile (a metà strada tra i due scenari NGFS inferiori a 2°C e NDC), poiché le emissioni ancora elevate si scontrano con i prezzi elevati del carbonio. Tuttavia, con l'entrata in vigore degli sforzi di decarbonizzazione, come l'ammodernamento, il cambio di carburante e il miglioramento dell'efficienza, le emissioni immobiliari diminuiranno e l'effettiva carbon tax diminuirà. Entro il 2040 il settore diventerebbe più efficiente in termini di costi nell'ambito del percorso verso l'azzeramento delle emissioni nette rispetto a uno scenario probabile, riducendo l'esposizione ai futuri costi del carbonio. Questa trasformazione ha implicazioni dirette per le attività di investimento nel settore immobiliare. Entro il 2050, l'attività del mercato immobiliare (investimenti in ristrutturazioni, costruzione di nuovi edifici efficienti sotto il profilo energetico, ecc.) nello scenario di zero emissioni nette supera lo scenario probabile dal 38% al 58% in tutte le principali economie europee. Di conseguenza, i prezzi delle abitazioni dovrebbero essere superiori di 10 pb (Francia) a 50 pb (Germania) rispetto allo scenario probabile.
Nell'ambito di una transizione immobiliare a zero emissioni, il PIL potrebbe aumentare di 120,7 miliardi di euro in Germania, 39,4 miliardi di euro in Italia, 26,3 miliardi di euro nei Paesi Bassi, 25,8 miliardi di euro in Francia e 12,3 miliardi di euro in Spagna
Mentre i primi anni (2030-2040) vedono solo modesti aumenti del valore aggiunto lordo (VAL) del settore immobiliare, circa il 5% in più rispetto allo scenario probabile, questo cambiamento cambia notevolmente dal 2040 in poi con il calo dei costi operativi, l'aumento della domanda e il miglioramento dell'efficienza energetica. Tra il 2041 e il 2050, si prevede che il VAL immobiliare supererà il valore di riferimento del 20-30%, soprattutto in Spagna e nei Paesi Bassi. Cumulativamente, il settore potrebbe generare quasi 1 trilione di euro di valore aggiuntivo nella sola Germania entro il 2050. La transizione funge anche da motore per l'occupazione, con l'occupazione nel settore immobiliare che cresce del 9% all'anno nell'ambito del percorso net-zero, aggiungendo oltre 345.000 nuovi posti di lavoro nelle cinque maggiori economie europee (106.600 nuovi posti di lavoro nel settore immobiliare in Germania, 98.300 in Francia, 70.800 in Spagna, 52.400 in Italia e 16.800 nei Paesi Bassi). Nel complesso, la transizione verso l'azzeramento delle emissioni nette immobiliari potrebbe ridurre la disoccupazione in media di 0,2 punti percentuali e aumentare il PIL di 120,7 miliardi di euro in Germania, 39,4 miliardi di euro in Italia, 26,3 miliardi di euro nei Paesi Bassi, 25,8 miliardi di euro in Francia e 12,3 miliardi di euro in Spagna.
Il raggiungimento degli obiettivi di zero emissioni nette entro il 2050 richiederà un investimento sostanziale di circa 3 trilioni di euro in ristrutturazioni cumulative legate all'energia nelle quattro maggiori economie del continente
Ciò equivale a un investimento annuo di circa 121 miliardi di euro. Le esigenze di investimento variano notevolmente da un paese all'altro a causa delle differenze climatiche, dell'età degli edifici e dei livelli di efficienza energetica esistenti. Con la domanda più elevata, la Germania ha bisogno di 1382 miliardi di euro solo per il settore residenziale, più altri 103 miliardi di euro per gli immobili commerciali. Segue la Francia, con un fabbisogno di investimenti stimato di 936 miliardi di euro entro il 2050. Al contrario, l'Italia e la Spagna, che hanno un patrimonio edilizio più piccolo e profili di consumo energetico più favorevoli, hanno un fabbisogno di investimenti complessivamente inferiore di 604 miliardi di euro.
Il risparmio energetico da solo non pagherà il conto delle ristrutturazioni. Prezzi del carbonio molto più alti sono cruciali, ma irrealistici
Supponendo che le ristrutturazioni siano in linea con un percorso di 1,5°C, i risparmi energetici in un periodo di 20 anni possono ridurre le spese complessive del 41-77%, con conseguenti costi netti scontati di 677 miliardi di euro in Germania e 80 miliardi di euro in Spagna. Sebbene i risparmi energetici forniscano un certo sollievo finanziario, da soli non possono incentivare il necessario aumento delle attività di ristrutturazione. I prezzi del carbonio devono svolgere un ruolo fondamentale nel colmare il divario di investimenti. La nostra analisi di vari scenari di prezzo del carbonio indica che solo livelli di prezzo elevati, previsti a circa 350 EUR/tCO2 entro il 2035, possono compensare efficacemente le spese iniziali richieste. Tuttavia, tali livelli di prezzo sembrano politicamente e socialmente irrealizzabili.
Per risolvere il dilemma della neutralità climatica degli immobili è necessario un mix di politiche che preveda prezzi del carbonio più elevati, un sostegno finanziario mirato e quadri strategici rafforzati
Affrontare le lacune di finanziamento e incentivazione è fondamentale, in quanto gli attuali risparmi sui costi e la previsione di fissazione dei prezzi delle emissioni potrebbero non essere sufficienti a coprire gli elevati costi di investimento iniziali. La creazione di sportelli unici accessibili per una guida e un sostegno finanziario su misura, insieme a programmi di certificazione accelerati per i ruoli critici, può aiutare a superare gli ostacoli e accelerare gli sforzi di ristrutturazione. Dal lato dell'approvvigionamento energetico, scadenze vincolanti per l'eliminazione graduale delle caldaie a combustibili fossili e sovvenzioni mirate per le pompe di calore sono essenziali per guidare la transizione verso soluzioni energetiche più pulite. I responsabili politici dovrebbero consentire ai prezzi del carbonio di aumentare più rapidamente per ridurre la necessità di misure distorsive del mercato, come divieti e sussidi. In questo caso, una comunicazione tempestiva e trasparente è fondamentale per garantire che le parti interessate possano adeguarsi e investire efficacemente nelle ristrutturazioni necessarie.
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